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TOD模式——文旅地产“大时代”转型新宠

2019.12.03

2019年1-6月 ,以特色小镇、文旅综合体、度假区、景区、主题乐园为目的地建设的文旅地产投资 ,新签约、开工项目104个 ,项目涉及的总投资金额8301.95亿元。其中新签约项目83起 ,新启动开工项目21个。随着海内都会里地铁、高铁的快速延伸 ,TOD模式也成为了海内各大都会的新宠!


文旅地产“大时代”中的房企转型
房地产企业纷纷建立旗下文化和旅游公司抢滩文旅 ,至目前 ,已有过半的百强房企结构 ,文旅投资的主体泛起多元化;特色小镇在经历了跑马圈地、野蛮生长之后 ,多点开花 ,向着规范化、高质量偏向生长;与此同时 ,以文旅综合体、特色小镇为代表的文旅项目则越建越大……
文旅工业:拉动内需增长的另一极
10万亿级支柱工业。经文化和旅游部综合测算 ,刚刚已往的国庆长假中 ,全国共接待海内游客7.82亿人次 ,同比增长7.81%;实现海内旅游收入6497.1亿元 ,同比增长8.47%。随着工业不绝生长 ,越来越多的企业将文旅地产作为开启利润新增长点的一个窗口 ,正在纷纷抢滩加速结构。据业内人士预计 ,我国旅游度假行业将形成10万亿级支柱工业。
跨越式大生长的时代。随着文化部分和旅游部分的买通融合 ,我国旅游业迎来了难得的生长机缘。值得关注的是 ,今年8月《关于进一步引发文化和旅游消费潜力的意见》出台?梢栽ぜ ,有了一系列政策的“倾力支持” ,文化和旅游工业的巨幅画卷正在徐徐展开。
同时 ,消费正成为拉动经济生长的重要力量 ,文化旅游工业发动消费升级 ,正成为其重要引擎之一。随着文化和旅游的进一步融合 ,巨大的消费潜力将被引发 ,消费质量和消费者的体验感也进一步提升 ,种种重量级主题乐园各处开花 ,优质的文化旅游资源有望被进一步挖掘……2020年打造世界旅游强国的目标近在眼前 ,文化与旅游行颐魅正在迎来一个跨越式大生长的时代。
转型剖析:老牌央企华侨城的立异生长
文旅投资窗口翻开。随着工业不绝生长 ,越来越多的企业将文旅地产作为开启利润新增长点的一个窗口 ,正在纷纷抢滩加速结构。他们加大文化工业挖掘力度、在打造旅游硬件项目的同时注入更多文化内涵、打造超等旅游IP以重构旅游全工业体系 ,从而助力文化旅游产颐魅整体升级 ,引领旅游经济生长进入良性循环。特色小镇、全域旅游、田园综合体、康养度假等迎来良好生长势头。
立异:文化+旅游+城镇化。作为一家开创了“旅游+地产”先河的央企 ,华侨城从深圳起步 ,后逐步将这一商业模式复制到北京、上海、成都、武汉等地 ,以主题公园及周边综合配套、生态资源;さ确⒍康夭 ,以房地产反哺旅游 ,通过这一方法 ,华侨城涤讪了中国主题公园的龙头职位。2015年 ,华侨城在原有“旅游+地产”模式上探索出“文化+旅游+城镇化”的立异生长模式;瘸且庠诖蛟煲桓鲂滦蜕J ,通过土地资源的获取和赋能 ,建设完备的自循环系统 ,包括商业综合体、住宅、酒店、都会基建、都会公共空间、艺术展馆等 ,形成完整配套 ,以文旅为主链 ,贯串起整个生态 ,从而提升区域价值。

转型中的加减法。【减法】在中国经济生长由中高速转向高质量生长的进程中 ,凭据自身战略生长做“减法”的企业并不在少数。2018年以来 ,华侨城转让多项资产股权 ,包括纯地产项目和金融资产等。这些行动折射出华侨城对不切合集团战略的工业形态做减法的信号。【加法】2016年起 ,华侨城在全国规模内提倡了一系列大手笔投资 ,在京津冀、长三角、粤港澳大湾区、华中、西部、云南等地进行多点结构 ,获取项目数十个。2019年5月16日 ,华侨城位于深汕相助区小漠文旅小镇正式启动 ,总投资超千亿 ,被计划建设成粤港澳大湾区首席滨海文化旅游小镇。据相关资料显示 ,华侨城集团上半年在全国规模共落地项目18个 ,整体生长态势趋盛。


TOD:成都2019生长热词
TOD译成中文是“以公共交通为导向的生长模式” ,已在欧美国家流行20余年 ,在日本都会生长计划中利用到了极致。近年来 ,随着海内都会里地铁、高铁的快速延伸 ,TOD模式也成为了海内各大都会纷纷抢滩的“蓝海” ,其中 ,成都身影踊跃。究竟 ,这个被誉为“都会精明生长”的舶来品为何?何以炙手可热?关于市民、关于都会又有何具体裨益?冲在前列的成都 ,是否找到了自己的思路?
TOD:并非简单的“地铁上盖物业”
轨道加载庞大功效:轨道加载庞大功效 ,并非简单的“地铁上盖物业”。简单说 ,就是在公共交通的交通功效外再加载其它功效 ,以站点为中心塑造起小岛型的生活区。人们在这个园区里可以便捷地获取生活效劳 ,爆发消费。”而公共交通里的都会轨道交通 ,因其“运输能力强、人流密集”的特点 ,成为了生长TOD的最好场合。
地铁上盖物业与TOD:地铁上盖物业相对来说是一种简单的建筑形态 ,不会考虑与交通板块的互动 ,只是一个通道把二者连接起来了。轨道站点与周围区域的“互动” ,和商业体相比 ,“社区”才是TOD项目所对应的。从形态上来讲 ,TOD模式是以轨道交通站点为中心 ,以400-800米(约5-10分钟步行路程)为半径进行高密度开发;从功效上来讲 ,TOD就是要形成一个同时满足居住、事情、购物、娱乐、出行、休憩等需求的多功效社区 ,实现生产、生活、生态的高度和谐统一。
社区这个词很重要。它不是简单的一个站点加商业综合体。
备受青睐:轨道建设的造血神器
大都会病的一剂良药。推动新城更新、改变都会生长花样是TOD模式的一大重要作用 ,功效落后的都会近郊区通过实施TOD综合开发 ,融合工业、公共效劳资源 ,可以形成新的商业中心和生活中心。TOD项目多了 ,就能在都会里形成多其中心 ,从而就将中心城区的资源、人口转移出来 ,有效缓解中心城区的人口负荷和资源情况承载压力 ,同时也优化了土地资源的利用率。这也能退让出更多公园绿地和开敞空间 ,形成疏密有致、大开大合的都会形态 ,给都会居民营造越发舒适宜居的生活情况。
微观层面:交通站点如果只具备交通功效 ,只设有进出口 ,那么枯燥的出行关于通勤的老黎民来说是“比较辛苦的”;
宏观层面:随着社会经济迅猛生长 ,都会人口急剧增加 ,已往都会生长“摊大饼”式的简单集中型的都会已经开始生病 ,包括交通拥挤、情况污染、通勤本钱较高以及土地资源紧缺等。而经过外洋都会几十年的探索 ,已经证明了TOD模式是“一剂良药”。
成都思路:一个TOD就是一个公园都会社区
已对全市700余个地铁站点进行战略研究。2017年下半年 ,成都会政府先后出台《成都会轨道交通专项资金筹措计划》《成都会人民政府关于轨道交通场站综合开发的实施意见》 ,确立了成都轨道交通建设资金筹集和TOD综合开发的顶层设计;随后又出台了《成都会轨道交通场站综合开发实施细则》 ,为TOD综合开发提供了具体操作层面的实施步伐;2018年4月 ,《轨道交通场站综合开发专项计划》《成都会轨道交通场站一体化都会设计导则》体例完成 ,划定了TOD综合开发实施规模;并将成都全网700余个站点凭据“都会级、片区级、组团级和一般级”构建了四级分级体系。
刚起步的成都 ,程序十分快。在吸收了世界多个都会的先进结果后 ,成都自己的路子怎么走?在成都推进TOD综合开发的历程中 ,成都轨道交通集团下属的成都轨道地产集团是主干之一。
一个TOD综合开发项目就是一个美丽宜居公园社区。去年 ,成都提出建设美丽宜居公园都会 ,都会建设从“在都会中建公园”转变为“在公园中建都会” ,从“空间建设”转变为“场景营造”。而成都的TOD项目 ,也将围绕“打造美丽宜居公园社区”的愿景 ,营造高端消费场景、宜居生活场景、新兴业态场景和蜀大方韵的文化场景 ,擦亮成都“生活都会、消费中心”的名片 ,再次书写都会样本。
据了解 ,目前成都已从全域成都的视角 ,对全市700余个站点进行了战略研究 ,凭据“无策划不计划、无计划不设计、无设计不实施”的原则 ,对标国际一流 ,开展了TOD综合开发的策划计划设计事情。凭据《成都会轨道交通场站综合开发实施细则》 ,成都将在全市13个区市县里各打造一个TOD综合开发标杆项目 ,体现“美丽宜居公园都会”理念 ,展现“人随线走”“站引人聚”的实体效果 ,形成良好的社会效应和都会新名片。“然后充分发挥试点项目以点带面的辐射作用 ,进一步推动更多站点实施TOD综合开发。”
水到渠成:成都TOD探索
当成都都会综合竞争力排名上升29位至全球第71位、乐成跻身世界都会Beta+级 , TOD一定进入成都视野;当成都担负起在中国首建美丽宜居公园都会的历史使命 ,开启新时代现代化都会建设的“成都探索” ,TOD意味着最优的路径选择。

当成都轨道交通运营线路已达6条 ,累计运营里程197公里 ,占公共交通出行分担率近50% ,TOD已是水到渠成。人们为了生活聚集在都会 ,也将为了更好的生活继续聚集下去。



来源:“盛方商学”微信民众号


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